c) Các bước tiến hành thẩm định giá: Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất. Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai. Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Bước 4: Ước tính tổng Yếu tố tự nhiên. Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cơ bản bao gồm các yếu tố: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên. Thứ nhất – vị trí của bất động sản: Là yếu tố đứng tốp đầu ảnh hưởng trực Yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động của các tổ chức tài chính vi mô VN Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.08 MB, 77 trang ) bỘ giÁo dỤc vÀ ĐÀo tẠo trƯỜng ĐẠi hỌc kinh tẾ thÀnh phỐ hỒ chÍ minh----- -----phan nhẬt huy giẢi phÁp hỒn thiỆn hoẠt ĐỘng 2. Các yếu tố khác: trình độ dân trí, an ninh xã hội, tập quán, giáo dục – y tế… cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Giá trị bất động sản tăng hay giảm phụ thuộc rất nhiều yếu tố khác nhau cả về tự nhiên lẫn kinh tế, xã hội. Do đó, việc định Dấu hiệu nhận biết bong bóng bất động sản. - Số lượng mua bán bất động sản tăng cao đột biến. - Nguồn cung bất động sản tăng mạnh. - Giá bán tăng mạnh trong một khoảng thời gian ngắn, thường do thông tin về quy hoạch, thị tường. - Người mua ở thực ít, chủ yếu Các yếu tố mang tính vật chất là những yếu tố thể hiện tính tự nhiên, vốn có của tài sản (BĐS) như vị trí, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo bất động sản. Vi trí của BĐS có ảnh hưởng lớn đến giá trị của BĐS: BĐS khu trung tâm thành phố có giá trị cao Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Dịch Vụ Hỗ Trợ Vay Tiền Nhanh 1s. Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên. Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng cũng như đối với bất động sản nói chung, cụ thể là Để có đáp án nhanh nhất trong lĩnh vực pháp luật, gọi Tổng đài tư vấn pháp luật 24/7 1900 6198 Contents1 1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bát động i. Nhóm các yếu tố tự ii. Nhóm các yếu tố kinh iii. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường2 2. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động i Tình trạng pháp lý của BĐS ii Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS3 3. các yếu tố bên i Các yếu tố chính trị pháp ii. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô Đó là các yếu tố kinh tế liên quan iii Các yếu tố xã hội4 Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest 1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bát động sản i. Nhóm các yếu tố tự nhiên Vị trí của bất động sản khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản. Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm vị trí tương đối. Những bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác vị trí tuyệt đối. Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m. Địa hình bất động sản toạ lạc địa hình nơi bất động sản toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. Hình thức kiến trúc bên ngoài của bất động sản đối với bất động sản là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của bất động sản tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng. Tình trạng môi trường môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên những bất động sản nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt… làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại. ii. Nhóm các yếu tố kinh tế Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. Những tiện nghi gắn liền với bất động sản như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng. iii. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường Tính hữu dụng của bất động sản. Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường. 2. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản i Tình trạng pháp lý của BĐS Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có. ii Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…. 3. các yếu tố bên ngoài i Các yếu tố chính trị pháp lý Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là Các chính sách có tác động gián tiếp như sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất động sản gia tăng. Các chính sách tác động trực tiếp như Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam. Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất… Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản ii. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như Tình hình cung-cầu bất động sản trong khu vực Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực Hiện trạng vùng lân cận cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc… Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp so với các vùng khác Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng Mức giá bình quân các loại đất trong vùng Tỷ lệ thuế và mức thuế suất Mức độ lạm phát chung Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng. iii Các yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học. Thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh. Tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Tình trạng những người sống trong bất động sản, tình trạng sức khoẻ. Nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Văn phòng đăng ký đất đai Cấp sổ đỏ cho mô hình Condotel như thế nào? Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6198, E-mail info Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Bất Động Sản là gì? Để hiểu rõ hơn về những khái niệm này, thì sẽ chia sẻ đến các bạn học viên ngành quản trị kinh doanh, đang muốn tìm hiểu về Khái Niệm Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Bất Động Sản là gì? Do thời gian có hạn nên luanvanpanda chỉ có thể chia sẻ được những khái niệm trên, mong là sẽ giúp ích được cho các bạn học viên đang làm bài luận văn thạc sĩ về bất động sản. CHÚ Ý Ngoài ra, còn rất nhiều đề tài luận văn thạc sĩ về Thẩm Định Giá khác, được luanvanpanda tổng hợp về vấn đề này các bạn có thể bấm tại đây =============>>>> Luận Văn Thạc Sĩ Về Thẩm Định Giá ==================>>>>>> Luận Văn Thạc Sĩ Về Bất Động Sản Các yếu tố mang tính vật chất Các yếu tố mang tính vật chất là những yếu tố thể hiện tính tự nhiên, vốn có của tài sản BĐS như vị trí, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo bất động sản. Vi trí của BĐS có ảnh hưởng lớn đến giá trị của BĐS BĐS khu trung tâm thành phố có giá trị cao hơn BĐS ven đô hay ngoại ô, ở vị trí 1 cao hơn các vị trí 2, 3,4. Kích thước hình thể BĐS thỏa mãn nhu cầu của người tiêu dùng về mặt tiền, chiều sâu, lô đất nở hậu,…. Tình trạng môi trường trong sạch, mức độ ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào. Thông thường thuộc tính hữu dụng của bất động sản càng cao thì giá trị BĐS càng nhiên, còn phụ thuộc vào yếu tố chủ quan của giá trị. Bất động sản có được đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác công dụng của nó. Ví dụ, cũng cùng một mảnh đất có thể được sử dụng để xây dựng nhà để ở hoặc cho thuê cửa hàng. Tùy mục đích khác nhau, giá trị BĐS khác nhau do đó khi thẩm định giá trị BĐS cần phải xem xét mục tiêu của khách hàng. Với một tài sản có nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích hay công dụng khác nhau với người này là quan trọng nhưng với người khác lại không quan trọng, khi định giá TĐV vừa phải lựa chọn các yếu tố chính phản ánh giá trị tài sản, vừa phải xem xét đến quan điểm về giá trị của khách hàng để quyết định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp Các yếu tố về tình trạng pháp lí Hai BĐS có những yếu tố vật chất tương tự nhau nhưng khác nhau về tình trạng pháp lí thì giá trị của chúng cũng khác nhau. Tình trạng pháp lí của BĐS ảnh hưởng đến quyền của các chủ thể khi sử dụng tài sản. Quyền đối với BĐS có thể là quyền được phép mua bán chuyển nhượng,cho thuê, biếu tặng,…Quyền đối với BĐS càng rộng thì giá trị của BĐS càng cao. Đây là một trong những yếu tố quan trọng khi thẩm định giá trị của các bất động sản. Sự khác biệt giữa có xác nhận các quyền với BĐS và không có như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn đến sự khác biệt tương đối về giá trị của các BĐS. Các yếu tố mang tính kinh tế Các yếu tố kinh tế được đề cập đến là cung cầu trên thị trường BĐS. Sự thay đổi của một trong các nhân tố làm ảnh hưởng đến giá trị của BĐS được mua bán trên thị trường. Giả thiết các yếu tố khác là cố định, giá cả BĐS được mua bán tuỳ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu, vào độ nhạy của cung cầu BĐS trên thị trường. Thực chất, giá trị của BĐS được đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm và trở nên giảm khi sức mua giảm hoặc cung tăng nhiều hơn so với lượng cầu. Khi thẩm định giá đòi hỏi các TĐV cần được trang bị các kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích và dự báo về sự biến động của giá cả thị trường. Thẩm định viên cần phải đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tương lai để xác định giá cả giao dịch có thể dựa vào thị trường hay cần phải dựa vào giá trị phi thị trường. Từ đó có cơ sở dự báo và ước lượng một cách sát thực hơn giá trị của tài sản cần thẩm định. Một số yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tùy thuộc vào quan niệm, phong tục tập quán mà giá trị BĐS còn bị tác động bởi các yếu tố khác nhau. Như ở các quốc gia Đông Nam Á thường rất quan trọng hướng nhà, tuổi làm nhà, tuổi mua đất, các yếu tố về phong thủy,…Hay tập quán tiêu dùng thì hầu hết những người cao tuổi thì có xu hướng chọn nhà liền với đất, với giới trẻ thì lại thích ở chung cư,…Các chính sách của Nhà nước về đầu tư cho cơ sở hạ tầng, cho phép Việt kiều mua nhà,…Do đó, khi thẩm định giá trị của BĐS cần phải xem xét các yếu tố này để ước tính giá trị BĐS cho phù hợp. Tôi tên là Nguyễn Anh Hiếu, năm nay 29 tuổi, tốt nghiệp thạc sĩ trường Đại học Ngoại Thương. Tôi hiện nay Chuyên phụ trách nội dung trên website Luận Văn Panda được thành lập từ năm 2009, nhóm Luận văn Panda bao gồm các thành viên tốt nghiệp đại học và thạc sĩ loại giỏi từ các trường Đại học trên cả nước, với niềm đam mê viết lách, soạn thảo văn bản, phân tích kinh tế, chúng tôi nhận hỗ trợ sinh viên Đại Học, và học viên cao học hoàn thành tốt bài luận văn đại học, và Luận văn thạc sĩ, – Hoặc ZALO Giá trị bất động sản luôn chịu sự ảnh hưởng và chi phối bởi rất nhiều yếu tố trên thị trường. Nếu hoạt động trong lĩnh vực này, chủ sở hữu và nhà đầu tư cần nắm được các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để đưa ra những quyết định chính xác và đúng đắn nhất. Nội dung bài viết Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản Các yếu tố pháp lý Các yếu tố ngoại cảnh Yếu tố công nghệ, dịch vụ phụ trợ 1. Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản thường có mối liên quan trực tiếp đến thị trường, chủ yếu xuất phát từ chính sản phẩm bất động sản đó. Cụ thể gồm Yếu tố tự nhiên Vị trí của bất động sản Phần lớn giá trị của bất động sản được quyết định thông qua vị trí của bất động sản. Vị trí của bất động sản thuận lợi bao nhiêu thì càng quyết định giá trị và giá cả của bất động sản bấy nhiêu. Thông thường, vị trí trong bất động sản được chia thành 2 loại Vị trí tương đối Là những bất động sản nằm ở trung tâm đô thị, dân cư đông đúc, gần cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ… Vị trí tuyệt đối Là những bất động sản nằm ở ngã 3, ngã 4 giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn. Trên thực tế, bất động sản nào có cả vị trí tương đối lẫn tuyệt đối thì chắc chắn sẽ có giá trị cao hơn so với các bất động sản khác. Diện tích, kích thước bất động sản Mảnh đất có diện tích và kích thước tối ưu khi nó thỏa mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua. Chẳng hạn như những bất động sản có diện tích vuông vắn, mặt tiền lớn thì thường được ưa chuộng và định giá cao hơn. Địa hình xây dựng Giá trị của bất động sản nằm trong khu vực địa hình cao hay thấp sẽ không giống nhau. Bất động sản ở những khu vực thấp, vùng trũng, hay bị ngập nước vào mùa mưa hoặc gặp hiện tượng thủy triều bất động sản ven biển thì giá luôn thấp hơn những bất động sản sở hữu lợi thế về địa hình cao, không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố nói trên. Thế nhưng, đối với các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thì địa hình ở nơi thật cao và ở nơi cực thấp ven biển sẽ có giá trị cao hơn. Hình thức kiến trúc bên ngoài của bất động sản Đối với bất động sản là nhà hay các công trình xây dựng khác, nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như nhau thì bất động sản có thiết kế và kiến trúc hợp thị hiếu người mua hơn sẽ có giá cao hơn và ngược lại. Thổ nhưỡng, địa chất Đó là những yếu tố liên quan đến độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý… Tùy thuộc vào mục đích sử dụng mà mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá trị của bất động sản sẽ khác nhau. Chẳng hạn như độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng cho đất xây dựng. Tình trạng môi trường Bất động sản nằm trong khu vực có môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị. Yếu tố này dễ nhận thấy nhất ở các bất động sản nghỉ dưỡng. Cùng là khách sạn cao cấp nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo trong lành sẽ chi phối đến việc định giá bất động sản đó. Các nguy cơ rủi ro của tự nhiên Những bất động sản nằm ở vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai bão, lũ lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt… thường có giá trị thấp hơn rất nhiều so với các bất động sản ở vùng an toàn về thiên nhiên. Yếu tố kinh tế Khả năng mang lại thu nhập của bất động sản Mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ bất động sản là yếu tố quan trọng quyết định đến giá trị của bất động sản đó. Cụ thể, khả năng tạo ra thu nhập, sinh lời của bất động sản càng cao thì giá trị của bất động sản càng tăng và ngược lại. Sự phát triển của kinh tế Sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp… cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Bởi vậy, trước khi đầu tư bất động sản, các nhà đầu tư chuyên nghiệp thường theo dõi tin tức thị trường kinh tế để phần nào dự đoán nhịp độ của thị trường. Khi kinh tế phát triển ổn định, nhu cầu về đầu tư bất động sản sẽ tăng cao khiến cho giá trị của bất động sản cũng có chiều hướng gia tăng. Ngoài ra, các sự kiện hội nhập, thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI, FPI cũng làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản, từ đó giá trị bất động sản tăng theo. Những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực có thể kể đến như WTO, ASEAN, TPP… Hệ thống tiện ích nội, ngoại khu Các hệ thống tiện ích có thể kể đến như hệ thống điện, nước sinh hoạt, nước thải, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc… xung quanh khu bất động sản đều góp phần tác động đến giá trị bất động sản. Yếu tố liên quan đến thị trường Tính hữu dụng của bất động sản Tính hữu dụng của bất động sản chính là giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm bất động sản. Một bất động sản có thể thỏa mãn nhu cầu của đại đa số người dùng thì bất động sản đó sẽ có giá cao. Mối quan hệ cung - cầu Giá trị bất động sản cao hay thấp, tăng hay giảm phần nào bị ảnh hưởng bởi cung - cầu của bất động sản đó cân bằng hay chênh lệch. Nếu cung tăng nhưng cầu giảm thì giá trị bất động sản sẽ có cơ hội tăng vọt. Ngược lại, khi cung giảm nhưng cầu tăng thì giá trị bất động sản sẽ đứng yên hoặc giảm xuống. 2. Các yếu tố pháp lý Tình trạng pháp lý của bất động sản Một bất động sản sẽ có giá trị hơn khi sở hữu đầy đủ các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng… hiện có. Trong thời buổi lừa đảo nhà đất hoạt động tinh vi như hiện nay, những bất động sản đầy đủ pháp lý luôn được tìm kiếm và săn đón, dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán. Quy định về xây dựng gắn với bất động sản Các quy định về xây dựng gắn với bất động sản có thể kể đến như các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản; tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung ví dụ nếu là đất quy hoạch thương mại dịch vụ thì không được phép xây dựng với mục đích để ở. Nếu một bất động sản gặp nhiều hạn chế về xây dựng gắn liền với bất động sản thì dù có được vị trí thuận lợi, pháp lý đầy đủ thì cũng không được “giá” bằng những bất động sản có ít hạn chế hơn. 3. Các yếu tố ngoại cảnh Các yếu tố ngoại cảnh thường mang tầm vĩ mô, có sức ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản toàn khu vực và trong cả nước. Yếu tố chính trị pháp lý Các chính sách tác động gián tiếp đến thị trường bất động sản là sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương nhằm thúc đẩy kinh tế phát triển, từ đó tăng nhu cầu về bất động sản và tăng giá trị của bất động sản trong khu vực đó. Các chính sách tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản bao gồm Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam. Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô Định hướng phát triển của Nhà nước Bất động sản nằm trong khu vực được định hướng và chú trọng đầu tư phát triển sẽ có giá tăng theo thời gian. Còn những bất động sản không nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền Nhà nước thì rất khó tăng giá. Hiện trạng vùng lân cận Bất động sản ở những khu vực có công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng được đầu tư như điện, đường, thông tin liên lạc… thì sẽ được hưởng lợi về sức hút và giá trị. Mức độ tăng trưởng GDP Bất động sản nằm trong khu vực có mức độ tăng trưởng GDP cao hàng năm sẽ được nhiều người quan tâm và tăng giá trị theo thời gian. Hệ thống, chính sách tiền tệ Khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì dòng tiền đổ vào bất động sản sẽ lớn hơn. Điều này dẫn đến giá bất động sản tăng nhanh hơn. Tỷ lệ thuế và mức thuế suất Khu vực có tỷ lệ thuế và mức thuế suất ưu đãi sẽ thu hút nhiều vốn đầu tư hơn, kéo theo sự tăng trưởng của thị trường bất động sản khu vực đó. Người tham gia thị trường bất động sản Khi các nhà đầu tư, tập đoàn rót vốn đầu tư thì giá trị bất động sản ở khu vực sẽ có sự thay đổi. Các yếu tố xã hội Mật độ dân số Bất động sản ở những nơi có đông dân cư thường sẽ có giá hơn là bất động sản ở những nơi dân cư thưa thớt. Ngoài ra, ở những khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao thì bất động sản nơi đó cũng được hưởng lợi về giá. Yếu tố khác Y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh, tập quán của người dân,... đều là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản. 4. Yếu tố công nghệ, dịch vụ phụ trợ Công nghệ phát triển ảnh hưởng không nhỏ đến phương thức kinh doanh, giao dịch, thuê nhà trên thị trường bất động sản. Kéo theo đó là sự xuất hiện của các sàn giao dịch giúp thúc đẩy nhu cầu của thị trường, làm thay đổi thói quen và hành vi mua sắm, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho trao đổi thông tin và giao dịch. Đây cũng là yếu tố tiềm năng có thể tác động đến giá trị của bất động sản. Giá trị bất động sản chịu sự chi phối từ rất nhiều yếu tố, từ điều kiện tự nhiên cho đến tình hình kinh tế, xã hội. Thông qua bài viết, hy vọng bạn đã hiểu thêm về những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản, để từ đó đưa ra những quyết định đầu tư bất động sản hợp lý, đúng đắn. Để nhận định chính xác “giá trị Bất động sản” cần xem xét và đánh giá rất nhiều yếu tố khác nhau. Ngoài quan hệ cung - cầu trên thị trường được xem là then chốt thì còn các yếu tố về tự nhiên, kinh tế xã hội, chính trị pháp lý,...sẽ trực tiếp định giá sản phẩm Bất động đây là 18 yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị Bất động sản được đúc rút qua nhiều năm kinh nghiệm làm việc trong ngành Bất động - Các yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến Bất động - Yếu tố tự nhiênNhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản cơ bản bao gồm 6 yếu tố vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhất - vị trí của BĐS Là yếu tố đứng top đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại bao nhiêu thì giá trị BĐS tương ứng bấy nhiêu vị trí sinh lời càng cao thì giá trị BĐS càng lớn. Nhìn chung vị trí được định nghĩa và chia làm 2 loại vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trò vô cùng quan trọng trong việc định giá của BĐS. Vị trí tương đối Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm. Vị trí tuyệt đối Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí đất có cả 2 vị trí tương - tuyệt đối, nằm tại trung tâm và tại ngã 3, ngã 4 trên trục lộ giao thông lớn thì giá trị BĐS được định giá rất hai - kích thước, diện tích mảnh đất kích thước và diện tích mảnh đất tối ưu trong mục đích sử dụng, thoả mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua. Thông thường mảnh đất diện tích vuông vắn, có mặt tiền lớn được định giá ba - địa hình của BĐS địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp - vùng trũng, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng thủy triều như BĐS ven biển thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của BĐS sẽ cao với các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mang giá trị cao một là ở nơi thật cao và hai là ở nơi cực thấp ở đây là ven biển.Thứ tư - tình trạng môi trường môi trường khu vực BĐS tọa lạc trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ góp phần ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Điều có thể nhận thấy dễ nhất đó là các BĐS nghỉ dưỡng, cùng là khách sạn 5 sao nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo trong lành thì tình trạng môi trường quyết định rất nhiều vào việc định giá BĐS năm - tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên các sản phẩm BĐS nằm ở những vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai bão, động đất, khí hậu xấu... thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các BĐS ở vùng an toàn về thiên trị bất động sản phải chịu tác động từ rất nhiều yếu tố khác - Yếu tố kinh tếThứ nhất - khả năng mang lại thu nhập từ BĐS mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược chuyện là thu nhập từ BĐS tốt thì ai cũng sẽ tìm đến nó và nó trở nên có giá hơn. BĐS Việt Nam mới chỉ phục hồi từ năm 2016 trở lại đây và thời điểm này đang là giai đoạn phát triển tích cực trong một chu kỳ vòng đời BĐS. Thứ hai - sự kiện kinh tế các sự kiện hội nhập, thu hút các vốn đầu tư nước ngoài FDI, FPI sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS và giá trị sẽ tăng theo. Kể đến những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực tham gia WTO, ASEAN, TPP,...Thứ ba - thị trường kinh tế sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp...cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Quyết định đầu tư Bất động sản thì bạn phải rất quan tâm đến những tin tức thị trường kinh tế để phần nào dự đoán được nhịp độ của thị trường. Thời kì kinh tế phát triển ổn định, dòng tiền đầu tư sẽ cao khiến nhu cầu về Bất động sản sẽ tăng lên rất - Yếu tố thị trườngThứ nhất - tính hữu dụng của BĐS giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm BĐS. Điều này nói lên mức độ thỏa mãn của người sử dụng sản phẩm BĐS đó ở mức hai - nhu cầu loại BĐS trên thị trường 2 phía cung cầu của loại sản phẩm BĐS đó có cân bằng hay chênh lệch sẽ định giá BĐS đó cao hay thấp và tăng hay giảm theo nhịp độ của thị trường. So giữa các loại BĐS với nhau như nhu cầu sử dụng BĐS đất nền tăng cao thì cầu BĐS chung cư sẽ giảm xuống và ngược - Yếu tố pháp lýThứ nhất - tình trạng pháp lý của BĐS các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,...của mảnh đất sẽ giúp BĐS dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán18 yếu tố tác động đến giá trị bất động sảnThứ hai - quy định về xây dựng gắn với BĐS các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung ví dụ xây dựng nhà các khu vực là quy hoạch đất nông nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ không được phép xây nhà với mục đích ở,....2 - Các yếu tố cận kề bên ngoài ảnh hưởng đến Bất động - Yếu tố chính trị pháp lýNhững chính sách tổ chức, xây dựng phát triển của chính quyền với từng khu vực sẽ có ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển từng khu vực khiến giá trị BĐS của vùng đó có định giá khác biệt với nhất - các chính sách có tác động gián tiếp sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương thúc đẩy kinh tế, kéo theo phát triển và nhu cầu về BĐS tăng cao → giá trị BĐS tăng hai - các chính sách tác động trực tiếp Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam. Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất... Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Các chính sách thuế của Nhà nước đối với - Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ môThứ nhất - các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực khu vực có được định hướng hay chú trọng đầu tư phát triển BĐS hay không. Điều này nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền nhà nước sẽ định giá BĐS tăng hay giảm trong thời gian hai - hiện trạng vùng lân cận các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống điện nước, thông tin liên lạc...Thứ ba - mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng GDP cao sẽ dẫn đến dòng tiền đổ vào BĐS. Kênh BĐS được xem là một kênh đầu tư rất tiềm năng vì đặc tính chuyên biệt của tư - hệ thống, chính sách tiền tệ khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn. Điều này đồng nghĩa với tiền sẽ đổ vào kênh BĐS tăng lên khiến cho thị trường giá thay đổi. Bên cạnh yếu tố cung – cầu thì giá trị của bất động sản trên thị trường còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Ở bài viết này, hãy cùng Mogi tìm hiểu rõ hơn về 6 nhóm yếu tố quan trọng có tác động đến giá bất động sản này nhé! Nội dung bài viết1 6 nhóm yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của bất động Các nhóm yếu tố tự Các nhóm yếu tố kinh Các nhóm yếu tố liên quan thị Các nhóm yếu tố pháp Các yếu tố chính trị pháp Các yếu tố liên quan đến kinh tế vĩ mô 6 nhóm yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản Các nhóm yếu tố tự nhiên Giá trị bất động sản phụ thuộc rất lớn vào vị trí của nó Đây là nhóm yếu tố cơ bản và quan trọng nhất ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị về lâu dài của bất động sản. Nhóm yếu tố này bao gồm Vị trí của bất động sản Có hai loại vị trí bất động sản là vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Vị trí càng tốt, đẹp thì giá trị bất động sản càng cao. Ví dụ, bất động sản nằm ở trung tâm thành phố lớn, dân cư đông, tiện nghi sống hiện đại,…thì chắc chắc giá sẽ cao hơn bất động sảng tương tự nhưng nằm ở vùng ven vị trí tương đối. Hoặc, bất động sản nằm trên các tuyến đường lớn, ngay góc ngã tư, gần các trục giao thông quan trọng thì giá cũng sẽ cao hơn bất động sản nằm cuối hẻm, nằm trong đường nhỏ,..vị trí tuyệt đối. Kích thước, diện tích, hình dạng miếng đất Những bất động sản có diện tích lớn, hình dạng đất vuông vắn, không méo hay biến dạng sẽ có giá cao hơn. Địa hình Bất động sản tọa lạc những khu vực cao ráo, ít ngập lụt vào mùa mưa thì giá cao hơn những bất động sản ở những nơi thấp trũng. Hình thức xây dựng Đặc điểm thổ nhưỡng Những khu vực có chất đất có độ cứng vừa phải, không quá mềm nhão, thuận lợi cho việc xây cất nhà cửa thì giá trị bất động sản cũng được tăng cao. Yếu tố môi trường và thiên tai. Quy hoạch Các nhóm yếu tố kinh tế Khả năng sinh lời của bất động sản Tức là nếu bạn mua bất động sản đó để kinh doanh, cho thuê hay bán lại thì lợi nhuận thu được từ việc đó cao hay thấp sẽ ảnh hưởng đến giá trị thực tế lúc bán của nó. Ví dụ Nhà đất ở TPHCM khu trung tâm sẽ cao hơn so với các khu vực vùng ven hay nông thôn,… Tiện nghi của bất động sản bao gồm hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc,…càng tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng cao. Các nhóm yếu tố liên quan thị trường Cung – cầu thị trường ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản Bao gồm Tính hữu dụng, khả năng khai thác, sử dụng của BDS Tình trạng cung – cầu Lạm phát, đầu cơ, “sốt đất”,… Có thể bạn quan tâm Cách để sống sót “an toàn” giữa sốt đất dành cho các nhà đầu tư Các nhóm yếu tố pháp lý Giấy tờ pháp lý gắn liền với bất động sản như sổ đỏ, sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sở hữu,… Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn liền với bất động sản như các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng… cũng là những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bds. Có thể bạn quan tâm 3 Bước không thể bỏ qua khi làm thủ tục pháp lý mua nhà lần đầu Các yếu tố chính trị pháp lý Giấy tờ pháp lý của bất động sản cũng ảnh hưởng tới giá trị của nó Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là Các chính sách có tác động gián tiếp như sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng. Các chính sách tác động trực tiếp như Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam. Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố. Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất… Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS. Các yếu tố liên quan đến kinh tế vĩ mô Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực Hiện trạng vùng lân cận cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc… Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp so với các vùng khác Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng Mức giá bình quân các loại đất trong vùng Tỷ lệ thuế và mức thuế suất Mức độ lạm phát chung Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng. Truy cập cổng môi giới đăng tin uy tín để tìm hiểu thêm thông tin bạn nhé. Có thể bạn quan tâm Cách để tham khảo giá nhà đất một cách nhanh chóng nhất Xem thêm Cẩn thận với muôn vàn chiêu “thổi giá” kinh điển của giới bất động sản Dự đoán xu hướng giá của thị trường bất động sản trong năm 2018

các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản